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浙商資產研究院《金融行業周報》（第344期）

發布時間： 2025年06月23日 17:00

摘要

5月財政收入正增但增速放緩，支出增速回落，政策聚焦落實提效；

中交地產1元剝離房地產開發業務，擬轉型輕資產應對退市危機；

長城資產追繳3.3億元拍賣差價，法院退還成都眾興1億元拍賣款引發爭議；

中國信達總裁梁強離任履新東方資產，張衛東暫代總裁職責

來源：浙商資產研究院

一、財經政策資訊

2025年5月，全國一般公共預算收入同比增長0.1%，增速較上月回落1.8個百分點，中央本級收入增速降至0.4%，地方本級收入增速轉負至-0.1%。稅收收入保持正增長，非稅收入增速放緩，收入結構更趨合理。財政支出同比增長2.6%，較上月回落3.2個百分點，中央支出增速升至11.0%，地方支出增速降至0.9%。政府性基金收入增速轉負至-8.1%，土地出讓收入下降14.6%；基金支出增速從44.7%大幅降至8.8%。在經濟壓力可控及中美經貿磋商進展積極的背景下，財政政策將聚焦落實中央政治局會議部署，注重資金效益和政策效果提升。

【評論】5月財政數據反映出經濟運行中的復雜態勢：收入延續正增長但增速放緩，顯示稅收結構優化與非稅收入承壓并存；支出增速回落，尤其是地方支出放緩，反映前期快速支出后財政空間收窄。土地出讓收入大幅下降進一步凸顯房地產市場低迷對政府性基金預算的拖累。中央支出加速與地方支出放緩的分化，提示需警惕區域財政不平衡風險。在經濟壓力有限、中美經貿磋商取得進展的背景下，財政政策短期加碼可能性降低，但通過落實4月25日中央政治局會議部署，優化資金配置和政策傳導效率仍將是重點。未來，財政需進一步平衡穩增長與防風險，精準支持實體經濟與重點領域，結合貨幣政策與產業政策，形成合力推動經濟高質量發展。

二、房地產行業資訊

6月16日，中交地產股份有限公司（*ST中地）發布《重大資產出售暨關聯交易報告書（草案）》，宣布擬以1元價格將其房地產開發業務相關資產及負債轉讓給控股股東中交房地產集團有限公司。交易涵蓋51家房地產開發企業的控參股權、應收款項及負債，旨在剝離虧損嚴重的重資產業務，聚焦物業服務、資產管理等輕資產業務。2024年，中交地產營收183億元，同比下降44.6%，凈虧損51.8億元，凈資產-35.8億元，因資不抵債被實施退市風險警示。此次交易旨在降低89.75%的高資產負債率，緩解超200億元到期債務壓力，力爭“保殼”。交易完成后，中交地產將轉型輕資產運營，2024年物業管理業務收入7.28億元，同比增長56.82%。

【評論】中交地產以1元價格剝離房地產開發業務，是其在資不抵債與退市風險雙重壓力下的“斷臂求生”之舉。2024年巨虧51.8億元、資產負債率高達89.75%，反映了房地產市場低迷對高杠桿房企的致命沖擊。向控股股東中交房地產集團轉讓重資產，既能迅速降低債務負擔，又為輕資產轉型騰出空間，物業管理業務56.82%的增長顯示了潛在盈利點。然而，1元交易引發市場爭議，被質疑為“甩包袱”，母公司接盤的財務壓力不容忽視。輕資產模式的盈利能力短期內難以彌補地產業務缺口，轉型面臨人才、市場拓展等挑戰。結合此前恒大113億元不良資產包出售及萬科495億元巨虧，行業風險仍在擴散。未來，中交地產需借助中交集團資源，加速輕資產業務布局，同時完善交易合規性披露，以重塑市場信心，力爭擺脫退市陰影。

三、不良資產行業資訊

（一）2021年，中迪投資7114.48萬股股份因債權糾紛（債權方為中國長城資產管理股份有限公司）被司法凍結并公開拍賣。首次拍賣中，成都眾興以5.85億元競得但未按期補齊余款，構成“悔拍”，3000萬元保證金被沒收，1億元已繳拍賣款被法院退還。第二次拍賣以2.55億元成交，較首次低3.3億元。長城資產對法院退還1億元的決定提出執行異議，并要求追繳3.3億元差價，依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第22條及《拍賣法》第39條，認為原買受人應補足差價。法律專家表示，若能證明成都眾興與第二次競買人廣東潤鴻存在惡意串通，追繳訴求可能獲支持，但股權價值波動大，追繳合理性需法院進一步認定。

【評論】長城資產追繳3.3億元拍賣差價及對法院退還1億元拍賣款提出異議，凸顯了不良資產處置中司法拍賣的復雜性與風險。《拍賣法》與最高法相關規定為追繳差價提供了法律依據，但成都眾興“悔拍”后法院退還1億元的決定引發爭議，可能削弱長城資產的債權回收能力。股權價值波動大、惡意串通認定的高門檻使得追繳訴求面臨不確定性。結合長城資產2022年巨虧453億元及房地產領域高風險敞口（2021年房地產業投資占比25.86%），此次“踩雷”事件進一步暴露了AMC在不良資產處置中的估值與風控挑戰。未來，長城資產需優化盡調與定價機制，借助司法與市場化手段提升回收效率，同時監管部門應完善拍賣規則，平衡債權人權益與程序公平，助力金融風險化解。

（二）6月18日，中國信達資產管理股份有限公司發布公告，宣布總裁梁強離任，其總裁職責即日起由董事長張衛東代為履行，直至新任總裁到任。據財新報道，梁強已于6月13日履新中國東方資產管理股份有限公司黨委書記，并即將擔任總裁。此前，梁強自2022年10月起擔任中國信達總裁，曾在中國華融資產管理公司、中國長城資產管理公司及中國東方資產管理公司任職。2025年一季度，中國信達實現營收178.92億元，同比下降2.25%，歸母凈利潤17.39億元，同比下降33.76%，顯示業績承壓。

【評論】梁強從中國信達總裁轉任中國東方資產黨委書記并即將執掌總裁，標志著中國四大AMC高管層再度迎來重要調整。作為不良資產處置領域的資深人士，梁強在信達期間推動了房地產等高風險項目的盤活（如“蘇系黑馬”項目），其履新東方資產或將為后者注入新的戰略活力。然而，信達一季度營收與凈利潤雙降，反映了房地產行業低迷對AMC盈利能力的持續挑戰。張衛東暫代總裁職責，確保了管理層的平穩過渡，但新總裁人選的確定將是市場關注的焦點。結合中央匯金2024年接管四大AMC股權的背景，未來AMC間的業務協同與資源整合可能進一步加深。梁強的跨公司調動也提示行業需在風險防控與業務創新間尋求平衡，以應對復雜經濟環境下的不良資產處置壓力。

1-5月房地產市場呈現“弱復蘇、強分化”特征

浙商資產研究院《金融行業周報》（第343期）

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