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本期要點(diǎn)：

一、政策動(dòng)態(tài)

（一）最高院出臺(tái)對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)

（二）全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提速

二、行業(yè)資訊

（一）海德股份披露個(gè)貸不良回收數(shù)據(jù)

（二）泛海控股被債權(quán)人獅王資產(chǎn)申請(qǐng)重整及預(yù)重整

來(lái)源：浙商資產(chǎn)研究院 陶夢(mèng)婷

一、政策動(dòng)態(tài)

（一）《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》是最高院對(duì)河南省高級(jí)人民法院《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問(wèn)題的請(qǐng)示》（豫高法〔2023〕36號(hào)）作出的批復(fù)。主要內(nèi)容包含三點(diǎn)，一是明確了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系；二是明確了商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并支付全部?jī)r(jià)款的，其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)；三是明確了在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，其房屋價(jià)款請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。

評(píng)論：在“保交樓”的大背景下，本次批復(fù)區(qū)分了房屋能夠交付與無(wú)法交付兩種情形，賦予了商品房消費(fèi)者由原債權(quán)轉(zhuǎn)換而來(lái)的違約賠償請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先性，進(jìn)一步從司法角度保護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益，將購(gòu)房者支付價(jià)款債權(quán)提升至債權(quán)清償靠前順位，優(yōu)先于工程款債權(quán)和抵押權(quán)債權(quán)以及其他債權(quán)。在大量房企破產(chǎn)程序中，面對(duì)“爛尾樓”的情形，將購(gòu)房者債權(quán)作為優(yōu)先債權(quán)上升為明文規(guī)定，突顯了傾斜保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的司法理念。值得注意的是，本次批復(fù)明確了購(gòu)房者需支付全部房款后其債權(quán)方才成為優(yōu)先債權(quán)，提高了對(duì)商品房消費(fèi)者構(gòu)成要件的要求。

（二）4月25日，自然資源部在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。不動(dòng)產(chǎn)登記范圍包括，集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)等九類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。后擴(kuò)展到自然資源確權(quán)登記，增加水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域、無(wú)居民海島以及探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)資源等自然資源的所有權(quán)和所有自然生態(tài)空間的登記事宜。自然資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，地方各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及自然資源確權(quán)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本地不動(dòng)產(chǎn)登記等工作。各級(jí)地方不動(dòng)產(chǎn)及自然資源確權(quán)登記機(jī)構(gòu)登記的信息納入統(tǒng)一的全國(guó)性不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享。

評(píng)論：實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，能夠進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)透明、規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)管理，為金融、財(cái)政、稅務(wù)等各項(xiàng)工作提供數(shù)據(jù)支持，對(duì)建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)有著重要意義，也為開(kāi)征房產(chǎn)稅提供了基礎(chǔ)技術(shù)支撐。

二、行業(yè)資訊

（一）4月25日晚間，海德股份發(fā)布2022年你年報(bào)以及2023年一季報(bào)。公司所屬峻豐技術(shù)利用“大數(shù)據(jù)+AI技術(shù)”開(kāi)展個(gè)貸不良處置業(yè)務(wù)，形成了“資產(chǎn)收購(gòu)+后端處置”全鏈條、專業(yè)化、批量化、智能化的處置能力，在個(gè)貸不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域搶得先機(jī)。海德股份在年報(bào)中表示，據(jù)測(cè)算，公司目前收購(gòu)個(gè)貸不良資產(chǎn)的折扣率平均為本金1折以內(nèi)，通過(guò)司法訴訟方式處置，預(yù)計(jì)1年本金回收率約15%、2年回收率約20%、3-5年回收率約25%-30%。

評(píng)論：自2021年原銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了個(gè)貸批量轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)通知后，個(gè)貸批轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)歷兩年時(shí)間，亦被認(rèn)為是不良資產(chǎn)領(lǐng)域的藍(lán)海市場(chǎng)。雖然個(gè)貸業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)不良業(yè)務(wù)均屬于不良資產(chǎn)領(lǐng)域，但在處置技術(shù)、處置方式、系統(tǒng)支持、人力資源等方面與傳統(tǒng)不良業(yè)務(wù)大相徑庭，大部分傳統(tǒng)資產(chǎn)管理公司的信息系統(tǒng)、估值系統(tǒng)、貸后管理系統(tǒng)難以實(shí)現(xiàn)批量化個(gè)貸的處置與管理，因此個(gè)貸批轉(zhuǎn)市場(chǎng)從最初的火熱逐漸回歸理性。從成交價(jià)格來(lái)看，成交本金折扣從最初的17.2%下降至10%以內(nèi)。從參與主體來(lái)看，最初四大AMC和地方AMC是個(gè)貸批轉(zhuǎn)的參與主體，但目前已鮮少看到四大AMC的身影，部分地方AMC需要與具備大數(shù)據(jù)挖掘、金融科技能力的公司合作，以提升自身在大批量債權(quán)的估值盡調(diào)、貸后催收等方面的能力，大數(shù)據(jù)技術(shù)在個(gè)貸不良領(lǐng)域的應(yīng)用日益深化。

（二）4月24日，泛海控股發(fā)布《關(guān)于被債權(quán)人申請(qǐng)重整及預(yù)重整的提示性公告》，公告顯示，近日，泛海控股收到北京獅王資產(chǎn)管理有限公司的告知函。告知函中，獅王資產(chǎn)以泛海控股不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)且明顯缺乏清償能力，但具備重整價(jià)值為由，向北京市第一中級(jí)人民法院申請(qǐng)對(duì)泛海控股進(jìn)行重整，同時(shí)向北京市一中院申請(qǐng)對(duì)公司進(jìn)行預(yù)重整。

評(píng)論：泛海控股（000046.SZ）及其子公司自2019年陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，其持有的不動(dòng)產(chǎn)及股權(quán)資產(chǎn)，例如：民生證券股權(quán)、亞太財(cái)險(xiǎn)股權(quán)已陸續(xù)被債權(quán)人凍結(jié)并申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。本次債權(quán)人獅王資產(chǎn)以泛海控股不能到期清償債務(wù)且明顯缺乏清償能力，但具備重整價(jià)值為由申請(qǐng)泛海控股重整。反應(yīng)出泛海控股及其子公司可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)有限，申請(qǐng)重整已成為無(wú)實(shí)物資產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)人的最優(yōu)處置方案。獅王資產(chǎn)與泛海控股的糾紛由來(lái)已久，早在2020年11月，獅王資產(chǎn)與泛海控股簽訂了民生證券股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，獅王資產(chǎn)陸續(xù)向泛海控股支付了50%的股份轉(zhuǎn)讓價(jià)款，合計(jì)1.36億元，后因該部分?jǐn)M轉(zhuǎn)讓股權(quán)被司法凍結(jié)，遲遲無(wú)法辦理股份交割。2023年2月，泛海控股收到濟(jì)南市中級(jí)人民法院關(guān)于拍賣其持有的民生證券347,066.67萬(wàn)股的通知，獅王資產(chǎn)向濟(jì)南中院提出案外人異議申請(qǐng)，但遭到駁回。獅王資產(chǎn)向泛海控股發(fā)出《催款函》，要求返還已支付股權(quán)價(jià)款及相應(yīng)利息及違約金，但因泛海控股存在嚴(yán)重流動(dòng)性危機(jī)，導(dǎo)致獅王資產(chǎn)合法權(quán)益無(wú)法得到保障。值得關(guān)注的是，本次為泛海控股首次被債權(quán)人提出重整申請(qǐng)，破產(chǎn)重整不同于破產(chǎn)清算，是以挽救企業(yè)，恢復(fù)公司正常造血能力為目標(biāo)的司法程序。本次重整能否被法院受理，后續(xù)公司能否順利進(jìn)入重整程序仍存在重大不確定性。