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本期要點：

一、政策動態(tài)

（一）房企預(yù)售資金監(jiān)管松綁

（二）銀保監(jiān)鼓勵在不良處置等領(lǐng)域引入外資

（三）三季度末商業(yè)銀行不良貸款率1.66%

二、行業(yè)訊息

（一）中信集團(tuán)躍升華融第一大股東

（二）信達(dá)擬再募101.5億

（三）東方資產(chǎn)參與化解某房地產(chǎn)信托不良

來源：浙商資產(chǎn)研究院

一、政策動態(tài)

（一）房企預(yù)售資金監(jiān)管松綁

緊跟“金融支持地產(chǎn)16條”之后，11月14日晚間，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，稱商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險等基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

評論：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售資金松綁是近期以來主要的利好信號，之前金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)喊話式的支持并沒有真正驅(qū)動金融機(jī)構(gòu)紓困房企，目前房地產(chǎn)行業(yè)重啟預(yù)售資金融資后，存量土地資源貨幣化能夠打通。

（二）銀保監(jiān)鼓勵在不良處置等領(lǐng)域引入外資

11月18日，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會首席風(fēng)險官劉福壽在第十三屆財新峰會上表示，在推進(jìn)金融業(yè)對外開放過程中，銀保監(jiān)會深入推進(jìn)高水平對外開放。銀保監(jiān)會將推動國際國內(nèi)雙循環(huán)，立足發(fā)揮我國超大規(guī)模市場優(yōu)勢，吸引全球高質(zhì)量金融資源要素集聚。在不良資產(chǎn)處置等領(lǐng)域引入外資機(jī)構(gòu)。鼓勵中外金融機(jī)構(gòu)平等競爭、深化合作。

評論：前幾年外資機(jī)構(gòu)曾高調(diào)進(jìn)入不良資產(chǎn)領(lǐng)域，投資邏輯主要關(guān)注核心城市的核心資產(chǎn)，在業(yè)務(wù)競爭層面主要與四大資產(chǎn)管理公司形成同層競爭，在業(yè)務(wù)開展形式方面主要以基金形式落地，是我國機(jī)構(gòu)投資型不良資產(chǎn)處置的重要補(bǔ)充。

（三）三季度末商業(yè)銀行不良貸款率1.66%

中國銀保監(jiān)會日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度末，我國商業(yè)銀行不良貸款余額3萬億元，較上季末增加373億元；商業(yè)銀行不良貸款率1.66%，較上季末下降0.01個百分點。數(shù)據(jù)顯示，三季度末，商業(yè)銀行正常貸款余額177.5萬億元，其中正常類貸款余額173.5萬億元，關(guān)注類貸款余額4萬億元。

評論：從數(shù)據(jù)觀察我國商業(yè)銀行不良貸款余額突破三萬億元，雖然不良貸款率正在企穩(wěn)，但是不良貸款余額仍然比較高，對資本的負(fù)擔(dān)壓力還是比較大。從結(jié)構(gòu)來看，關(guān)注類貸款劣化的可能性仍在，需要前瞻性進(jìn)行風(fēng)險防控。

二、行業(yè)資訊

（一）中信集團(tuán)躍升華融第一大股東

銀保監(jiān)會官網(wǎng)日前發(fā)布了關(guān)于中國華融變更股權(quán)結(jié)構(gòu)的批復(fù)。經(jīng)審核，銀保監(jiān)會批復(fù)：同意中國中信集團(tuán)受讓財政部持有的中國華融約24.07億股內(nèi)資股，占中國華融已發(fā)行總股本的3%。在2021年作為戰(zhàn)略投資者入局后，中信集團(tuán)將以26.46%的持股比例，取代財政部成為中國華融的第一大股東。

評論：中信集團(tuán)成為華融資產(chǎn)的第一大股東后，會產(chǎn)生兩個重大影響。一個是華融資產(chǎn)的股東從財政部變?yōu)橹行偶瘓F(tuán)，股東歸屬從財政部門轉(zhuǎn)為國資部門，后續(xù)國資管理的控制要求可能會影響華融資產(chǎn)的發(fā)展和決策。另一個是華融資產(chǎn)的行政層級實質(zhì)性下降，不再直接對接中央部委，未來可能會更加市場化。

（二）信達(dá)擬再募101.5億

據(jù)EM Pulse報道稱，中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司擬設(shè)立“信達(dá)明遠(yuǎn)5號紓困資產(chǎn)支持專項計劃(專項用于保交樓)“，擬發(fā)行規(guī)模101.5444億元。在該專項計劃中，中國信達(dá)作為差額補(bǔ)足義務(wù)人提供的無條件、不可撤銷的差額補(bǔ)足承諾對優(yōu)先級證券償付起到主要信用支持作用。據(jù)悉，中國信達(dá)擬將不低于70%的募集資金用于化解各地房地產(chǎn)風(fēng)險項目，推動問題樓盤復(fù)工復(fù)產(chǎn)，實現(xiàn)順利交付，落實國家“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”相關(guān)要求。

評論：信達(dá)資產(chǎn)發(fā)行專項計劃是為保交樓提供市場化的資金支持，符合國家保交樓保民生保穩(wěn)定的維穩(wěn)要求。從交易結(jié)構(gòu)來看信達(dá)資產(chǎn)主要提供劣后級的差額補(bǔ)足，同時提供項目投放的相關(guān)工作。

（三）東方資產(chǎn)參與化解某房地產(chǎn)信托不良

11月17日，經(jīng)融僑集團(tuán)及武漢融僑置業(yè)與PA信托、中國東方資產(chǎn)湖北省分公司、湖北三峽華翔集團(tuán)有限公司等相關(guān)方友好協(xié)商，目前已就“PA信托安遠(yuǎn)9號集合資金信托計劃”債務(wù)償付事項達(dá)成一致安排。東方資產(chǎn)以9.8億元對價取得PA信托對武漢融僑置業(yè)18.99億元債權(quán)本金中的12億元及相關(guān)權(quán)益/權(quán)利。剩余未轉(zhuǎn)讓6.99億元債權(quán)本金由武漢融僑置業(yè)向PA信托償付。

評論：不良資產(chǎn)管理公司參與信托不良的業(yè)務(wù)模式主要依靠承接信托權(quán)益份額來實現(xiàn)，通常信托權(quán)益份額折價交易空間較少，因此與傳統(tǒng)銀行不良資產(chǎn)交易存在顯著區(qū)別。分擔(dān)部分償付義務(wù)后，房地產(chǎn)企業(yè)向剩余信托持有人支付對價，完成階段性風(fēng)險化解。